El futuro de Airbnb está por ver. Y es que toda fiesta llega a su fin; a veces es mejor retirarse antes de que te echen del “garito”. Como cuando son las seis de la mañana, en la discoteca apagan la música, encienden las luces y de repente piensas: ¿dónde están la magia y el glamour de hace un rato?
En los últimos 10 años que lleva Airbnb en España ha dado altísimas rentabilidades, pero eso parece ser que se acabó.
Durante años, plataformas como Airbnb transformaron el mercado inmobiliario español. Muchas viviendas pasaron del alquiler residencial al turístico debido a su mayor rentabilidad, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma.
Todos recordamos el sonidito de los trolleys por alguna calle de nuestra ciudad, o gente con maletas como medio perdidos buscando la dirección de su alojamiento…
Desde 2023 hasta 2025 el endurecimiento ha sido brutal, tanto a nivel estatal como autonómico y municipal.
Pero probablemente uno de los grandes puntos de inflexión llegó en julio de 2025.
El 1 de julio entró en vigor el Registro Único de Alquiler Turístico. Desde ese momento, cualquier vivienda anunciada en plataformas como Airbnb o Booking necesitaba un número oficial de registro estatal (NRUA / NRA).
Y aquí empezó realmente el cambio. Porque ya no solo era una cuestión de restricciones urbanísticas o normas autonómicas: directamente pasó a estar prohibido anunciar viviendas sin licencia turística. La propia plataforma empezó a exigir el código autonómico correspondiente.
Airbnb llevaba años funcionando en una especie de limbo donde muchas ciudades toleraban más de lo que controlaban. Pero eso cambió.
Veamos Madrid.
En 2024 operaban unos 16.100 pisos turísticos, de los cuales solo 1.131 eran legales. Es decir, más del 90 % eran ilegales, o no regulados.
En 2025 ya había 3.053 viviendas turísticas legales, aunque seguimos teniendo un porcentaje altísimo de viviendas operando fuera de normativa.
Y luego está Barcelona.
El proyecto de Barcelona es mucho más agresivo y restrictivo. La idea es que desaparezcan por completo los pisos turísticos en 2028 y, con ello, recuperar 10.000 viviendas. Según sus cálculos, esto podría dar vivienda a más de 25.000 familias.
Y esto es importante: prácticamente ningún país del mundo ha intentado algo así.
Tanto es así que Airbnb ha llevado el conflicto a Bruselas, argumentando que estas medidas van en contra del libre mercado y que un ayuntamiento no debería tener tanta capacidad para limitar esta actividad.
Pero Barcelona ha conseguido algo muy relevante: que el debate deje de ser únicamente turístico o económico y pase a tratarse como un problema de vivienda, Bruselas le ha dado la razón a Barcelona y ha dicho que ante una crisis de vivienda no hay mercado libre que valga.
Mi opinión personal
Muchos de nosotros hemos sido usuarios de Airbnb desde prácticamente sus inicios. Admiramos la historia de Brian Chesky y Joe Gebbia, cuando en 2007 no podían pagar el alquiler de su piso en San Francisco —uno de los más altos de EE. UU.— y vieron una oportunidad ( lo que hoy se escucha tanto : supieron identificar una necesidad no cubierta) ; durante una conferencia, con los hoteles llenos, compraron unos colchones inflables —“air beds”— y ofrecieron alojamiento con desayuno a desconocidos.
Hemos disfrutado viajando por el mundo y simulando vivir en países desconocidos cuando nos alojábamos en casas de gente local. Recuerdo en Sofía un apartamento bello, magnífico, donde la dueña había dejado hasta su badge de la empresa. Le tengo especial cariño a ese piso. O cuando en Dubrovnik nos quedamos en el apartamento de una chica con unas vistas al mar impresionantes, y su padre, Mateo, nos llevó en barco por distintos lugares. Su madre un día nos invitó a comer y sacaba, como aquí las abuelas, cada vez más comida mientras decía “ITCHY ITCHY”, que asumimos que quería decir “comed, comed”, porque claro: yo ni papa de croata, y ellos ni español, ni inglés, ni italiano…
Mi opinión profesional
Cuando el mercado cambia, hay que adaptarse. Y cuando las autoridades empiezan a poner restricciones, no podemos mirar hacia otro lado: hay que revisar la estrategia.
Tener hoy un Airbnb sin licencia no lo veo. No solo por el riesgo legal, sino porque el modelo ha cambiado. Lo que antes parecía una oportunidad sencilla, hoy requiere licencia, control, gestión, normativa y una visión mucho más profesional.
En algunos casos, un alquiler tradicional puede dar más tranquilidad y estabilidad a largo plazo. En otros, una venta en un momento de precios altos puede ser una decisión inteligente.
La clave no es aferrarse a un modelo porque antes funcionaba, sino entender en qué momento está el mercado y qué estrategia tiene más sentido para cada propietario y para cada vivienda sin perder rentabilidad ni tiempo.
9 de Mayo 2026
