El otro día llamé a una agencia por un piso muy bonito (sí, también llamo a agencias si el piso me interesa)
Tres dormitorios. Reformado. De esos que parecen sacados de una revista.
Precio: 570.000€.
Hasta ahí… todo encajaba.
O al menos, dentro de lo que hoy entendemos como “normal” en Madrid.
Pero entonces empieza la conversación de verdad.
Me dicen que, además, hay que sumar un 4% de agencia.
Solo por enseñarlo (esto es algo controversial, ya lo hablaremos en otro artículo)
Por lo tanto, de repente ya no estás hablando de 570.000€, estás hablando de cerca de 600.000€ + impuestos.
Y sin haber tocado el piso, sin haber hecho una reforma, sin haber comprado un solo mueble…
ya estás prácticamente en 640.000€ fácil
Entonces vuelvo al principio.
—¿Dónde está exactamente?
Lavapiés… mmmmh. 105 metros cuadrados.
Y ahí es cuando la pregunta deja de ser una cifra… y pasa a ser otra cosa:
¿En qué momento estamos pagando más de 6.000€/m² en Lavapiés… y nos parece normal?
A ver, nosotros gestionamos el alquiler de un piso en Lavapiés de una clienta americana, que gestionamos, conozco el barrio… y hay calles y calles. Pero ¿600k? No sé, déjame darle otra vuelta.
A veces siento que estamos todos un poco como en The Walking Dead (para la generación alfa: una serie de zombies postapocalípticos donde los que todavía no están contagiados buscan refugio; no tengo claro si los que buscamos vivienda somos los zombies… o si los que no se adaptan al mercado son los que realmente están desubicados.
No porque el mundo se haya acabado,
Sino porque caminamos rápido, mirando a los lados, tomando decisiones importantes… sin entender del todo qué está pasando.
Compradores que entran a pisos como si fueran a desaparecer (muchos con cashflow, sobre todo de fuera)
Propietarios que suben precios casi por intuición (“si el vecino lo ha puesto a un millón, el mío a dos que es más bonito”)
Operaciones que se cierran con una mezcla de prisa y miedo.
Y en medio de todo eso, una sensación muy clara:
👉 “si no lo hago ahora, ya no podré hacerlo después”
Y aquí es donde me paro.
Porque cuando te alejas un poco del ruido, te das cuenta de algo curioso.
El mercado no está explotando como en 2008.
De hecho, si miras los datos con calma, pasa justo lo contrario.
No hay crédito descontrolado.
No hay bancos financiando el 100% o más.
No hay promociones enteras vacías esperando comprador.
Hoy las hipotecas son más prudentes, con ratios en torno al 65%, y un sistema financiero mucho más controlado que entonces.
Entonces… si no es lo mismo que 2008…
¿por qué se siente tan parecido?
Está en lo que pensamos.
Porque hoy el problema no es que sobren casas.
Es que faltan.
Se están creando más de 200.000 nuevas familias al año, pero apenas se construyen unas 100.000 viviendas.
Y eso, acumulado desde 2020, ya ha generado un déficit cercano a 700.000 viviendas.
Es decir, los precios suben porque no se construye suficiente y estamos en déficit de vivienda. Pero además, España está en el radar internacional, y eso suma más demanda.
Pero aun con todo esto, hay algo más que no se ve en Idealista.
Algo más abstracto.
👉 la percepción
Hoy la mayoría de la gente siente que los precios han subido muchísimo más de lo que realmente han subido.
Se habla de subidas del 20%, del 25%… cuando los datos son bastante más moderados.
La realidad es que la vivienda ha subido en torno a un 16% de media, aunque depende muchísimo de la zona.
A ver, también te digo que yo como realtor (palabra elegante para inmobiliario) hay zonas que han hecho un x2 literal…
pero las estadísticas son engañosas: todo depende de la ubicación.
Y no solo eso.
Se espera que sigan subiendo.
Las expectativas de la gente apuntan a que los precios seguirán subiendo, incluso a ritmos elevados (en torno al 10–16% en el corto plazo según encuestas).
Pero esto no significa que vaya a pasar así en la realidad.
Es como la bolsa o las criptomonedas: cada vez más emocional.
Y ahí es donde todo encaja.
¿Qué es lo que pasa?
No compramos solo porque lo necesitemos.
Compramos porque creemos que mañana será peor.
Porque el alquiler no es una alternativa clara (aunque en muchos casos no haya subido tanto como parece; lo que sube es cuando se actualizan contratos antiguos)
Porque sentimos que si no entramos ahora, nos quedamos fuera para siempre.
FOMO (la ansiedad de no perder la oportunidad… como cuando en Black Friday te compras un vestido de Ralph Lauren al 70% y sigue costando 300€ para ponértelo una vez)
No sé si sabéis cómo funciona el mercado de valores o las criptomonedas, pero es incluso más extremo: existen las llamadas “ballenas”, grandes inversores que compran en masa para generar escasez, hacer subir el precio… y luego venden en el pico. En inmobiliaria no es tan directo, pero a veces la dinámica se parece más de lo que creemos. Inversores que pueden tener tranquilamente dos pisos en pleno Claudio Coello cerrados.
Porque el mercado nunca es solo económico.
👉 es emocional
De hecho, hay un dato que me parece brutal.
Casi el 89% de las personas cree que la vivienda está sobrevalorada.
Y aun así… la gente sigue comprando.
Y seguirá comprando.
Porque en España, culturalmente, la vivienda sigue siendo un objetivo vital.
No hay una burbuja como en 2008, pero sí un mercado impulsado por miedo y expectativas que hacen subir los precios más por emoción que por valor real.
VALE Y AHORA QUE VA A PASAR?
Porque todo el mundo quiere saber si esto va a subir, bajar… o explotar.
Pero la realidad es menos extrema.
Y más interesante.
No estamos en un escenario de caída brusca como en 2008.
Porque el problema no es el crédito.
👉 el problema es la falta de vivienda.
Mientras haya más personas buscando casa que casas disponibles…
👉 los precios difícilmente van a caer de forma fuerte.
Pero eso no significa que todo vaya a seguir subiendo sin límite.
De hecho, algo ya está cambiando.
El mercado empieza a volverse más selectivo.
No estamos en 2025.
No todo se vende.
No todo al precio que se pide.
No todo con la misma rapidez.
En 2025 todavía estábamos en precios razonables.
En 2026 el mercado ha querido hacer un “por dos”… y la respuesta ha sido: espera.
Tenemos un mercado con distintas velocidades.
Hay pisos que seguirán funcionando muy bien.
Y otros empezarán a quedarse atrás.
Porque el comprador sigue teniendo miedo…
pero empieza a pensar más.
A comparar más.
A negociar más.
👉 el FOMO sigue… pero empieza a desgastarse
Y empezarán a aparecer pisos que antes no estaban disponibles.
Porque muchos propietarios quieren vender en el pico.
De hecho, ya se está viendo:
En septiembre de 2025 había unos 13.000 pisos en Madrid en Idealista.
Hoy hay más de 16.000.
Quizá no estamos en una burbuja…
pero el globo empieza a deshincharse.
Si quieres vender hoy, es un muy buen momento.
Pero no depende de tener razón…
👉 depende de saber leer la respuesta del mercado.
No dejes pasar oportunidades reales por expectativas que ya no lo son.
Porque en este mercado, el tiempo no solo es dinero…
👉 también es posicionamiento.
Si quieres comprar y encuentras una oportunidad, asegúrate de que sea una decisión consciente, razonable y que te la puedas permitir sin ahogarte.
Porque al final, no se trata solo de entrar en el mercado…
👉 se trata de poder sostenerlo.
¿Estamos perdiendo oportunidades reales por expectativas que ya no son tan reales?
Si necesita ayuda para vender tu propiedad, llámenos al +34 691 662 482 o envíanos un correo electrónico a hola@grupolamperti.es.
Madrid — 22 de abril de 2026
