¿Alquiler temporal… o temporalmente más caro?
Que el mercado está raro, eso es innegable.
Donde antes en una semana cerrabas un alquiler, ahora puedes tardar dos o incluso tres. No es dramático, pero sí se nota. Y no es una sensación aislada; lo llevo observando desde el verano.
Entonces la pregunta es inevitable.
¿Qué está pasando?
Porque Madrid sigue recibiendo gente. Estudiantes, trabajadores internacionales, personas que vienen a probar suerte, a trabajar unos meses o a instalarse definitivamente. La demanda sigue ahí.
Pero algo ha cambiado.
El factor que sí ha cambiado
En julio de 2025 entraron en vigor varias medidas que afectaron bastante al mercado del alquiler turístico.
Por un lado se aprobó un registro obligatorio para viviendas de corta duración, lo que obliga a que cada piso tenga un número oficial para poder anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking.
Al mismo tiempo, el Ayuntamiento de Madrid endureció las restricciones para las viviendas de uso turístico en edificios residenciales.
¿El resultado?
Miles de viviendas que antes estaban anunciadas como turísticas dejaron de estarlo. Según distintos informes del sector, más de 2.600 viviendas desaparecieron de plataformas como Airbnb en pocos meses.
Pero claro, esas viviendas no desaparecieron del mercado.
¿Dónde están esas viviendas ahora?
Aquí es donde empieza lo interesante.
Muchas de esas viviendas han pasado a lo que llamamos alquiler temporal, y otras directamente al alquiler convencional.
Es lo que algunos analistas llaman trasvase de stock.
Pisos que antes estaban destinados a estancias de pocos días para turistas ahora se ofrecen para estancias de varios meses: estudiantes, trabajadores desplazados, gente que viene a Madrid por proyectos temporales.
Y eso ha cambiado un poco el equilibrio del mercado.
El problema de los precios
Hay otra cosa que también estoy viendo.
Muchos de esos pisos que venían del turístico han pasado al alquiler temporal… pero con precios completamente desajustados.
Y es normal que pase.
Porque un piso turístico puede generar rentabilidades muy altas. Un propietario puede estar acostumbrado a ingresar, por ejemplo, 3.000 € al mes en bruto.
Pero cuando ese mismo piso pasa al mercado temporal, la realidad es otra.
Ese mismo piso probablemente no va a poder alquilarse por 3.000 €. Quizá pueda alquilarse por 1.800 €, o incluso 1.600 € o 1.500 €, dependiendo del caso.
La rentabilidad de un turístico no tiene nada que ver con la de un alquiler temporal o un alquiler convencional.
Y eso muchas veces hay que explicárselo al propietario.
He visto pisos que se han puesto en alquiler temporal con precios totalmente desorbitados. Cuando ves un anuncio así, normalmente significa que ese propietario viene de cobrar una rentabilidad muy alta en turístico… y está intentando replicarla en un mercado que simplemente no puede dar lo mismo.
Y ahí es donde el piso se queda parado.
Más oferta… pero no necesariamente más barata
Lo que yo estoy viendo en la práctica es esto.
Antes encontrabas un piso y desaparecía en horas.
Ahora, por el mismo precio, puedes encontrar dos… o incluso tres opciones similares.
Eso no significa necesariamente que los alquileres se hayan desplomado. Madrid sigue siendo una ciudad con mucha presión de demanda.
Pero sí parece haber más competencia entre viviendas.
En algunos casos hay pequeños ajustes de precio, y en otros simplemente los pisos tardan un poco más en alquilarse.
Madrid sigue atrayendo gente
Además hay otro factor importante.
En los últimos años Madrid se ha convertido en uno de los grandes destinos internacionales para estudiar. Universidades como IE University o IESE Business School, que están entre las más reconocidas del mundo para programas de MBA y formación empresarial, atraen cada año a miles de estudiantes internacionales.
Esto significa que, aunque haya más oferta, la demanda sigue creciendo.
Por eso tampoco estamos viendo una caída fuerte del mercado.
Un mercado que se está reorganizando
En realidad no parece una caída del mercado.
Parece más bien una reorganización.
Parte del stock turístico se ha desplazado hacia el alquiler temporal y convencional, creando más oferta dentro de la ciudad.
Y cuando hay más oferta, el mercado deja de moverse con tanta velocidad.
Los inquilinos comparan más.
Los propietarios tienen que ajustar más.
Las decisiones se toman con un poco más de calma.
Pero aquí es donde entra nuestro trabajo: ser transparentes y directos con el propietario y hacerle entender qué está sucediendo.
¿Para qué?
Para poder accionar lo antes posible y no perder tiempo y, por consecuencia, dinero para nuestros clientes.
Nuestra parte es informar de la situación lo antes posible, para que podamos tomar decisiones antes… y no que las decisiones nos lleven por delante.
Porque cuando un piso entra en el mercado con un precio desajustado, el mercado lo detecta muy rápido.
Y cuanto más tiempo pasa sin alquilarse, más difícil se vuelve corregirlo después.
Por eso, en momentos como este, más que nunca, lo importante no es solo poner un piso en el mercado.
Es entender el mercado.
La pregunta quizá no es si el mercado ha cambiado.
La pregunta es:
¿estamos leyendo bien lo que está pasando?
